Hạ viện Mỹ thông qua dự luật nhà ở lưỡng đảng: Bước đi mới trước cuộc khủng hoảng chi phí sống

Từ khóa: khủng hoảng nhà ở, dự luật “Con đường nhà ở thế kỷ 21”, Hạ viện Mỹ, Thượng viện Mỹ, nhà lắp ghép, đầu cơ bất động sản, chi phí sinh hoạt, cung nhà ở, lưỡng đảng, chính sách nhà ở

Mở đầu

Ngày 23/6 theo giờ địa phương, Hạ viện Mỹ đã thông qua một dự luật lưỡng đảng nhằm ứng phó với cuộc khủng hoảng nhà ở đang ngày càng trầm trọng tại nước này. Với tỷ lệ áp đảo 358 phiếu thuận và 32 phiếu chống, văn kiện mang tên “Con đường nhà ở thế kỷ 21” không chỉ cho thấy mức độ đồng thuận hiếm có tại Quốc hội Mỹ, mà còn phản ánh sức ép ngày càng lớn từ cử tri trước tình trạng giá nhà, tiền thuê và chi phí sinh hoạt leo thang.

Trước đó một ngày, Thượng viện Mỹ cũng đã thông qua dự luật này với tỷ lệ 85-5. Dự luật hiện được chuyển tới Tổng thống Donald Trump và nhiều khả năng sẽ sớm được ký ban hành thành luật. Sau hơn một năm chuẩn bị, đây được xem là một nỗ lực đáng chú ý nhằm tạo ra khuôn khổ chính sách mới cho thị trường nhà ở vốn đang thiếu hụt nghiêm trọng tại Mỹ.

Điểm đáng chú ý của dự luật không chỉ nằm ở các biện pháp cụ thể như đơn giản hóa quy định xây dựng, khuyến khích đổi mới ở cấp địa phương hay hạn chế nhà đầu tư lớn tích trữ nhà ở, mà còn ở ý nghĩa chính trị rộng hơn: cả hai đảng đều hiểu rằng cuộc khủng hoảng nhà ở đã trở thành một trong những vấn đề kinh tế - xã hội nhạy cảm nhất trước thềm bầu cử giữa nhiệm kỳ.

Cuộc khủng hoảng nhà ở kéo dài nhiều năm

Tình trạng khan hiếm nhà ở tại Mỹ không phải là vấn đề mới, nhưng những năm gần đây nó đã trở nên nghiêm trọng hơn bao giờ hết. Một trong những nguyên nhân cốt lõi là sự sụt giảm mạnh của hoạt động xây dựng sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Khi bong bóng bất động sản vỡ, thị trường xây dựng gần như bị chững lại trong thời gian dài, và tốc độ bổ sung nguồn cung mới không đủ để bù đắp nhu cầu tăng lên trong nhiều năm sau đó.

Theo các nhà kinh tế, Mỹ hiện thiếu hụt hàng triệu căn nhà. Sự thiếu hụt này khiến giá nhà tăng liên tục, đẩy nhiều gia đình ra khỏi khả năng mua hoặc thuê nhà với mức giá hợp lý. Dữ liệu từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ cho thấy, giá bán trung vị của nhà cũ trong tháng 5 đạt 429.300 USD, tăng 52% so với trước đại dịch COVID-19. Đây là mức tăng phản ánh rất rõ sự mất cân đối giữa cung và cầu trên thị trường.

Hệ quả là ngày càng nhiều người dân Mỹ bị xếp vào nhóm “gánh nặng chi phí nhà ở” — tức chi tiêu nhà ở vượt quá một phần ba thu nhập. Ước tính hiện có khoảng một phần tư chủ sở hữu nhà và một nửa người thuê nhà rơi vào tình trạng này. Không chỉ vậy, số người buộc phải sống nhờ người thân, bạn bè cũng đang gia tăng, cho thấy khủng hoảng nhà ở đã vượt ra ngoài phạm vi thị trường bất động sản để trở thành vấn đề an sinh xã hội.

Một báo cáo công bố đầu tháng 6 còn cho thấy tốc độ hình thành hộ gia đình mới sau đại dịch đã giảm mạnh. Điều đó có nghĩa là với nhiều người trẻ, việc ra ở riêng, lập gia đình hay ổn định cuộc sống đang ngày càng trở nên khó khăn. Khi nhà ở trở thành hàng hóa vượt ngoài tầm với, áp lực tài chính không chỉ ảnh hưởng đến từng hộ gia đình mà còn tác động tiêu cực đến năng suất lao động, tiêu dùng và tăng trưởng kinh tế nói chung.

Nội dung trọng tâm của dự luật

Dự luật “Con đường nhà ở thế kỷ 21” được xây dựng dựa trên quan điểm rằng không có một giải pháp duy nhất nào đủ sức xử lý cuộc khủng hoảng này. Thay vào đó, cần một gói chính sách đa tầng, kết hợp giữa cải cách thủ tục, mở rộng nguồn cung và giảm động lực đầu cơ.

Một trong những nội dung quan trọng nhất là điều chỉnh các quy định liên bang liên quan đến nhà ở lắp ghép, qua đó đơn giản hóa quy trình xây dựng. Nhà ở được sản xuất trong nhà máy, sau đó lắp ráp tại chỗ, có thể tiết kiệm hàng chục nghìn USD, thậm chí hàng trăm nghìn USD so với nhà xây dựng truyền thống. Nếu được triển khai đúng cách, mô hình này có thể giúp giảm chi phí đầu vào, rút ngắn thời gian thi công và mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho các nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Bên cạnh đó, dự luật còn khuyến khích đổi mới ở cấp địa phương. Đây là điểm đáng chú ý vì tại Mỹ, nhiều rào cản về nhà ở không đến từ thiếu tiền đầu tư, mà từ hệ thống quy định phân mảnh giữa các bang, thành phố và khu dân cư. Những quy định về mật độ xây dựng, phân vùng sử dụng đất, chiều cao công trình hay tiêu chuẩn kỹ thuật đôi khi khiến các dự án nhà ở giá rẻ khó được phê duyệt hoặc kéo dài thời gian triển khai. Việc cho phép địa phương linh hoạt hơn có thể tạo ra không gian thử nghiệm chính sách, từ đó tìm ra mô hình phù hợp với từng khu vực.

Dự luật cũng tìm cách hạn chế các nhà đầu tư sở hữu từ 350 bất động sản trở lên mua thêm nhà ở. Đây là biện pháp mang tính biểu tượng cao, thể hiện nỗ lực của Quốc hội trong việc kiềm chế xu hướng tích trữ nhà ở như một tài sản đầu cơ. Mặc dù nhiều chuyên gia cho rằng quy định này chưa chắc là giải pháp trọng tâm, nó vẫn cho thấy thái độ cứng rắn hơn của nhà lập pháp đối với những hành vi có thể làm méo mó thị trường và đẩy người mua nhà lần đầu vào thế bất lợi.

Đồng thuận lưỡng đảng và thông điệp chính trị

Việc dự luật được thông qua với số phiếu rất cao ở cả hai viện cho thấy vấn đề nhà ở đã vượt qua ranh giới đảng phái. Trong bối cảnh chi phí sinh hoạt tăng mạnh, cả Đảng Cộng hòa lẫn Đảng Dân chủ đều hiểu rằng đây là chủ đề có sức nặng lớn với cử tri. Khi người dân phải đối mặt với tiền thuê nhà cao, khả năng mua nhà thấp và áp lực tài chính kéo dài, bất kỳ giải pháp thực chất nào cũng có giá trị chính trị đáng kể.

Chủ tịch Ủy ban Dịch vụ Tài chính Hạ viện, ông French Hill, gọi đây là “một trong những cải cách nhà ở lưỡng đảng quan trọng nhất trong thời gian gần đây”. Theo ông, dự luật là ví dụ điển hình cho việc Quốc hội có thể vận hành hiệu quả, đối diện trực tiếp với thách thức của người dân và chuyển hóa giải pháp thành luật.

Ở chiều ngược lại, bà Maxine Waters, thành viên cấp cao của phe Dân chủ tại ủy ban này, nhấn mạnh rằng đây mới chỉ là “bước đầu tiên” trong quá trình giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở giá phải chăng. Phát biểu của bà cho thấy dù có đồng thuận cao về mặt chính trị, vẫn còn nhiều tranh luận về mức độ đầy đủ của các biện pháp hiện hành. Nói cách khác, dự luật hiện tại là tín hiệu tích cực, nhưng chưa phải lời giải cuối cùng.

Sự ủng hộ mạnh mẽ từ các nghị sĩ như French Hill, Maxine Waters, Elizabeth Warren và Tim Scott cũng cho thấy một điểm mới trong môi trường chính trị Mỹ: khi vấn đề chi phí sống trở nên quá lớn, nó có thể buộc những tiếng nói khác biệt về ý thức hệ phải cùng tìm tiếng nói chung. Điều này đặc biệt quan trọng trong năm bầu cử, khi mọi đảng phái đều phải chứng minh với cử tri rằng họ không chỉ tranh luận, mà còn có khả năng hành động.

Những giới hạn của dự luật

Dù được đánh giá cao, dự luật vẫn không thể giải quyết toàn bộ gốc rễ của cuộc khủng hoảng. Thứ nhất, nhà ở là lĩnh vực chịu tác động của rất nhiều yếu tố đan xen: lãi suất, giá đất, chi phí vật liệu, lao động xây dựng, quy hoạch đô thị, thuế tài sản và xu hướng đầu tư. Một đạo luật liên bang, dù quan trọng, cũng không thể ngay lập tức đảo ngược hàng chục năm thiếu hụt nguồn cung.

Thứ hai, việc siết các nhà đầu tư lớn tích trữ nhà ở tuy có ý nghĩa chính trị, nhưng có thể không tác động mạnh như kỳ vọng. Nhiều chuyên gia nhận định rằng nguyên nhân chính của khủng hoảng vẫn là thiếu nhà, chứ không đơn thuần là do nhà đầu tư mua quá nhiều. Nếu nguồn cung không tăng đủ nhanh, việc hạn chế cầu từ một nhóm đối tượng chỉ tạo ra hiệu ứng cục bộ.

Thứ ba, cải cách nhà ở lắp ghép và đơn giản hóa thủ tục xây dựng sẽ chỉ phát huy hiệu quả nếu đi kèm với sự phối hợp của chính quyền bang và địa phương. Nói cách khác, luật liên bang chỉ tạo ra khung hành động; thành công thực tế phụ thuộc rất lớn vào việc có tháo gỡ được các nút thắt tại từng khu vực hay không.

Tuy vậy, không nên đánh giá thấp giá trị của dự luật này. Trong một thị trường vốn bị trì trệ bởi thủ tục phức tạp và lợi ích đan xen, việc mở ra một hướng đi mới, dù chưa hoàn hảo, vẫn là tín hiệu rất cần thiết. Nó cho thấy Quốc hội Mỹ đã bắt đầu nhìn nhận nhà ở không chỉ là vấn đề của thị trường, mà còn là trụ cột của ổn định xã hội và sức khỏe kinh tế.

Kết luận

Việc Hạ viện Mỹ thông qua dự luật “Con đường nhà ở thế kỷ 21” là một bước tiến quan trọng trong nỗ lực ứng phó với cuộc khủng hoảng nhà ở đang lan rộng. Dự luật phản ánh một thực tế rõ ràng: khi giá nhà tăng quá nhanh và nguồn cung không theo kịp nhu cầu, nhà ở sẽ trở thành gánh nặng cho hàng triệu người dân, đồng thời trở thành phép thử năng lực điều hành của giới chính trị.

Mặc dù chưa thể xem đây là lời giải toàn diện, dự luật cho thấy một hướng tiếp cận thực dụng hơn: giảm rào cản xây dựng, khuyến khích mô hình nhà ở chi phí thấp, hạn chế đầu cơ và trao thêm không gian cho địa phương đổi mới. Trong bối cảnh cử tri ngày càng lo ngại về giá cả sinh hoạt, những bước đi như vậy không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà còn mang trọng lượng xã hội sâu sắc.

Cuộc khủng hoảng nhà ở tại Mỹ sẽ không được giải quyết trong một sớm một chiều. Nhưng với việc hai đảng cùng thống nhất một đạo luật có tính biểu tượng và thực tiễn cao, Washington ít nhất đã phát đi một thông điệp rõ ràng: nhà ở không thể tiếp tục bị xem là vấn đề thứ yếu, mà phải được đặt ở trung tâm của chương trình nghị sự kinh tế quốc gia.